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袁海霞:健全房地產(chǎn)資金監管的國際經(jīng)驗與啟示
  • 時(shí)間:2024-06-28
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  • 來(lái)源:人民論壇

2023年10月,中央金融工作會(huì )議首次提出,“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監管制度和資金監管”,表明后續將加快房地產(chǎn)監管制度建設。商品房預售制自引入中國內地以來(lái),有效解決了部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題,加快了我國城鎮化建設進(jìn)程,但在此輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調整中,暴露出資金監管不足、房企違規挪用預售資金等問(wèn)題。因此,后續監管重點(diǎn)或集中于預售資金、企業(yè)流動(dòng)性等領(lǐng)域。當前市場(chǎng)預期偏弱下房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍顯疲軟,房企信用風(fēng)險底部釋放下資金壓力不減,為提升市場(chǎng)信心、保障“保交樓”有序推進(jìn),需要進(jìn)一步夯實(shí)企業(yè)主體責任,強化預售資金監管,推動(dòng)房地產(chǎn)平穩轉型發(fā)展。

房地產(chǎn)資金監管的國際經(jīng)驗

商品房預售制度是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項目運營(yíng)的國際主流形式,但因各國國情、市場(chǎng)發(fā)展情況、行業(yè)內外部環(huán)境不同導致不同國家預售制度具體運作模式存在較大差異。為防止開(kāi)發(fā)商將預售資金(或定金)作為融資工具向購房者轉嫁風(fēng)險,一些發(fā)達國家和地區普遍建立了較為嚴格的房地產(chǎn)資金監管機制,按照監管重點(diǎn)不同,大致可分為購房者按揭貸款發(fā)放、開(kāi)發(fā)商資金提取、預售資金監管主體、購房者資金保險、開(kāi)發(fā)商交付責任五個(gè)方面,下文將分別展開(kāi)介紹,為健全我國房地產(chǎn)資金監管提供參考。

第一,階段性向購房者發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款,避免開(kāi)發(fā)風(fēng)險被提前轉嫁給購房者。預售資金一般包含定金(即在合同訂立或履行之前,購房者為保證購房合同履行給付給開(kāi)發(fā)商的一定款項,又稱(chēng)保證金)、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。為避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險過(guò)早轉嫁給購房者,一些發(fā)達國家和地區采取了低定金及首付的方式,并階段性向購房者發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款。德國對首付比例沒(méi)有規定,銀行按施工進(jìn)度向購房者分多筆發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款,在房屋交付后購房者才開(kāi)始償還。新加坡購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同之后需支付房款總價(jià)的20%,其中5%為定金、15%為首付款,銀行按照施工進(jìn)度向購房者發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款,購房者還貸金額隨著(zhù)已發(fā)放貸款的增加而增加,未放款部分無(wú)需償還。美國開(kāi)發(fā)商一般會(huì )收取預售資金,其中定金為房款總額的1%-5%,首付比例根據申請的個(gè)人住房按揭貸款類(lèi)型及信用積分不同而有所差別,在房屋交付之后購房者才可以申請商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款并開(kāi)始償還這一貸款。日本法律規定,開(kāi)發(fā)商在預售時(shí)只允許收取不超過(guò)預售房屋總價(jià)款20%的資金,購房者在房屋交付后才開(kāi)始償還個(gè)人住房按揭貸款。

第二,按照工程進(jìn)度向開(kāi)發(fā)商分期撥付資金,嚴格限制預售資金使用。根據工程進(jìn)度向開(kāi)發(fā)商分期撥付資金是國際市場(chǎng)普遍使用的做法,且設置了詳細的撥付節點(diǎn)和比例。德國一般分公證后、主體完工、內部水暖電路完工、窗戶(hù)玻璃完工、室內清潔及墻面完工、地板完工、全部完工7個(gè)節點(diǎn)分期向開(kāi)發(fā)商撥付資金,但具體支付節點(diǎn)、比例因項目而異;開(kāi)發(fā)商只有完成本階段的工程之后才能提取下一階段的資金,資金嚴禁用于其他用途,且必須向購房者及時(shí)公布工程建設進(jìn)度。新加坡根據《房地產(chǎn)發(fā)展商管理條例》,對期房付款有統一規定,資金按照施工進(jìn)度分階段支付,一般按照合同簽訂、完成地基、房屋框架完工、墻體完工、房頂建造完工、管道門(mén)窗完工、小區配套設施建設、確認無(wú)他人占用、確認所有項目建成9個(gè)節點(diǎn),分別撥付給開(kāi)發(fā)商房款的20%、10%、10%、5%、5%、5%、5%、25%、15%,在房屋交付時(shí)累計撥付給開(kāi)發(fā)商的房款比例為85%。英國采取的分期撥款方式與周期相關(guān),首先購房者需要在簽訂購買(mǎi)合同的21天內將首付款支付給開(kāi)發(fā)商,首付比例通常在10%-25%;在簽訂購買(mǎi)合同之后的6—24個(gè)月內,購房者向開(kāi)發(fā)商支付兩筆各5%-10%的房款,房屋交付后再向開(kāi)發(fā)商支付剩余房款。事實(shí)上,美國、日本雖然也收取預售款,但開(kāi)發(fā)商不依賴(lài)預售資金進(jìn)行項目后續建設,房企在房屋交付之后才能獲得預售資金和剩余款項,類(lèi)似于現房銷(xiāo)售。戰略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度空前提高,新進(jìn)入企業(yè)數量不斷增加,大量資本爭相涌入,產(chǎn)能規模急劇擴張,市場(chǎng)逐漸飽和。部分龍頭企業(yè)占據了市場(chǎng)的主導地位,利用自身資金優(yōu)勢,通過(guò)核心技術(shù)的研發(fā)和高級人才的培養,不斷壓低成本,“價(jià)格戰”頻繁展開(kāi),導致企業(yè)國內盈利空間受到擠壓。以新能源汽車(chē)為例,今年以來(lái),新能源汽車(chē)的價(jià)格戰愈發(fā)激烈,根據乘聯(lián)會(huì )的統計,2024年一季度乘用車(chē)降價(jià)規模已經(jīng)超過(guò)2023年全年的六成,相當于2022年的降價(jià)總規模。其中,主要是純電動(dòng)和插混等新能源車(chē)型在降價(jià),燃油車(chē)降價(jià)很少。企業(yè)的“價(jià)格戰”使得市場(chǎng)信號逐漸失靈,企業(yè)很難準確預測市場(chǎng)需求,導致部分戰略性新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能遠超市場(chǎng)需求,產(chǎn)能過(guò)剩風(fēng)險日漸積聚。與此同時(shí),新能源汽車(chē)國內外售價(jià)存在明顯的倒掛。根據比亞迪公司的介紹,比亞迪汽車(chē)價(jià)格,在歐洲市場(chǎng)一般比國內貴1倍,在拉美市場(chǎng)貴1.2倍,在東盟市場(chǎng)則貴了30%-40%[1]。因此,部分企業(yè)選擇出海,擺脫內卷和“價(jià)格戰”,開(kāi)拓新的市場(chǎng)。

第三,委托第三方機構管理預售資金,實(shí)現預售資金專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)管。預售資金由第三方機構全程監管,有助于防止被開(kāi)發(fā)商挪用。美國預售資金需經(jīng)由開(kāi)發(fā)商的代理律師或產(chǎn)權保險公司等第三方公證行設立的專(zhuān)用托管賬戶(hù)進(jìn)行管理,在項目竣工交付后才會(huì )支付給開(kāi)發(fā)商。在中國香港,房屋交付之前,預售資金涉及多方監管,購房者需要與銀行、開(kāi)發(fā)商簽訂資金托管合同,并由開(kāi)發(fā)商聘請的律師在該銀行設立專(zhuān)用賬戶(hù),律師行作為保存人持有并監管預售資金的使用。英國期房預售資金由買(mǎi)賣(mài)雙方的律師負責監管,買(mǎi)方律師在確認工程進(jìn)度后將一定比例資金轉給賣(mài)方律師,由賣(mài)方律師確認無(wú)誤后再轉給開(kāi)發(fā)商。新加坡、德國房屋預售資金則由銀行監管,新加坡商品房預售資金需要存入銀行專(zhuān)門(mén)的項目資金賬戶(hù),開(kāi)發(fā)商提取資金必須用于房屋建設并提供相關(guān)證明材料,由銀行審核決定是否劃撥,德國購房者可要求銀行為開(kāi)發(fā)商出具完工擔保,督促銀行對開(kāi)發(fā)商加強監管。

第四,建立購房者資金保險機制,保障購房者資金安全。一些發(fā)達國家和地區建立了相對健全的購房者資金保險制度,防止房屋爛尾導致購房者資金受損,進(jìn)一步強化保障購房者權益。日本、韓國、英國、法國強制要求開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)期房保險,方可開(kāi)啟預售。日本《宅地建筑物交易法》規定:“原則上禁止商品房預售,但如果開(kāi)發(fā)商獲得政府部門(mén)的建設許可并完成期房定金保全措施,可進(jìn)行商品房預售?!逼诜慷ń鸨H胧┲搁_(kāi)發(fā)商在預售時(shí)收取的定金超過(guò)房屋總價(jià)款的5%或1000萬(wàn)日元的部分適用于保護條款,由開(kāi)發(fā)商與法定金融機構簽訂預售款項的擔保合同或者保險合同,并將憑證交給購房者。韓國開(kāi)發(fā)商需要獲得兩種擔保之一方可預售,分別為專(zhuān)門(mén)住宅保證公司或國土海洋部長(cháng)官指定保險公司提供的買(mǎi)賣(mài)擔保、兩家以上具有法定資質(zhì)的公司提供的連帶保證,一旦開(kāi)發(fā)商因破產(chǎn)等問(wèn)題導致項目難以施工或者延期交付,購房者可要求擔保公司返還已繳納房款,或者要求擔保公司繼續履行買(mǎi)賣(mài)合同,以減輕購房者的購買(mǎi)風(fēng)險。英國也設置了10%定金保險保護制度,當開(kāi)發(fā)商出現經(jīng)營(yíng)問(wèn)題或陷入財務(wù)困境時(shí),10%的定金由保險公司賠付。法國要求開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)工程質(zhì)量缺陷保險后方可開(kāi)工,保險期限為10年,一旦房屋出現質(zhì)量問(wèn)題,第一年由開(kāi)發(fā)商全額負責,其余年份由保險公司提供資金用于后續維修工作。德國保險公司設計了期房保險,開(kāi)發(fā)商或購房者可選擇性購買(mǎi),若開(kāi)發(fā)商出現延期交付、無(wú)法交付或房屋存在重大質(zhì)量缺陷等情況,由保險公司賠償或修復房屋。

第五,強化開(kāi)發(fā)商交付主體責任,通過(guò)提高信息透明度降低交付風(fēng)險。開(kāi)發(fā)商作為房屋交付的主要責任人,有義務(wù)保障房屋交付質(zhì)量。保障房屋交付質(zhì)量主要有兩種方式。一是由政府或第三方機構驗收房屋,驗收合格后開(kāi)發(fā)商獲得剩余房款。比如美國、英國在房屋施工完成之后,會(huì )由相關(guān)部門(mén)對房屋進(jìn)行審查,驗收合格后開(kāi)發(fā)商才能向購房者交付房屋并獲得剩余款項。二是開(kāi)發(fā)商為購房者提供一定期限的保修義務(wù),比如新加坡,購房者在房屋交付后享有1年的房屋保修期,一年保修期后,開(kāi)發(fā)商才能收到剩余的15%房款;德國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在政府監督之下,對交付的房屋負有5年保修義務(wù)。

美國對開(kāi)發(fā)商信息披露要求較高,以加強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)和透明度,減少虛假宣傳和信息不對稱(chēng)風(fēng)險。在銷(xiāo)售房屋之前,美國開(kāi)發(fā)商需要向管理部門(mén)遞交銷(xiāo)售計劃書(shū),描述建設項目整體情況,充分揭示買(mǎi)賣(mài)雙方可能面臨的風(fēng)險。相關(guān)部門(mén)會(huì )對銷(xiāo)售計劃書(shū)進(jìn)行審查,審查通過(guò)后方可進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。在美國,銷(xiāo)售計劃書(shū)具有法律效力,購房者與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)可作為訴訟依據。英國和法國則是引入專(zhuān)業(yè)人士完成買(mǎi)賣(mài)雙方盡職調查,保障交易的公平性和安全性。英國在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方需要雇傭一名律師,負責溝通期房交易中合同、房產(chǎn)、證件、資金等細節,只有在所有內容達成一致且確認無(wú)誤后買(mǎi)賣(mài)雙方才會(huì )簽訂購買(mǎi)合同;法國則是由公證人作為第三方,檢驗買(mǎi)賣(mài)雙方信息的真實(shí)性,以及雙方是否自愿簽訂合同且對合同內容完全知情。

美國對開(kāi)發(fā)商信息披露要求較高,以加強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)和透明度,減少虛假宣傳和信息不對稱(chēng)風(fēng)險。在銷(xiāo)售房屋之前,美國開(kāi)發(fā)商需要向管理部門(mén)遞交銷(xiāo)售計劃書(shū),描述建設項目整體情況,充分揭示買(mǎi)賣(mài)雙方可能面臨的風(fēng)險。相關(guān)部門(mén)會(huì )對銷(xiāo)售計劃書(shū)進(jìn)行審查,審查通過(guò)后方可進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。在美國,銷(xiāo)售計劃書(shū)具有法律效力,購房者與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)可作為訴訟依據。英國和法國則是引入專(zhuān)業(yè)人士完成買(mǎi)賣(mài)雙方盡職調查,保障交易的公平性和安全性。英國在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方需要雇傭一名律師,負責溝通期房交易中合同、房產(chǎn)、證件、資金等細節,只有在所有內容達成一致且確認無(wú)誤后買(mǎi)賣(mài)雙方才會(huì )簽訂購買(mǎi)合同;法國則是由公證人作為第三方,檢驗買(mǎi)賣(mài)雙方信息的真實(shí)性,以及雙方是否自愿簽訂合同且對合同內容完全知情。

美國對開(kāi)發(fā)商信息披露要求較高,以加強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)和透明度,減少虛假宣傳和信息不對稱(chēng)風(fēng)險。在銷(xiāo)售房屋之前,美國開(kāi)發(fā)商需要向管理部門(mén)遞交銷(xiāo)售計劃書(shū),描述建設項目整體情況,充分揭示買(mǎi)賣(mài)雙方可能面臨的風(fēng)險。相關(guān)部門(mén)會(huì )對銷(xiāo)售計劃書(shū)進(jìn)行審查,審查通過(guò)后方可進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。在美國,銷(xiāo)售計劃書(shū)具有法律效力,購房者與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)可作為訴訟依據。英國和法國則是引入專(zhuān)業(yè)人士完成買(mǎi)賣(mài)雙方盡職調查,保障交易的公平性和安全性。英國在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方需要雇傭一名律師,負責溝通期房交易中合同、房產(chǎn)、證件、資金等細節,只有在所有內容達成一致且確認無(wú)誤后買(mǎi)賣(mài)雙方才會(huì )簽訂購買(mǎi)合同;法國則是由公證人作為第三方,檢驗買(mǎi)賣(mài)雙方信息的真實(shí)性,以及雙方是否自愿簽訂合同且對合同內容完全知情。

國際經(jīng)驗對健全我國房地產(chǎn)資金監管的啟示

1994年,中國內地通過(guò)借鑒中國香港“賣(mài)樓花”模式,建立了預售商品房制度。事實(shí)上,商品房預售制具有“雙刃劍”特征,預售制較大地提高了房企資金使用效率以及商品房開(kāi)發(fā)速度和供應規模,加速了我國城鎮化進(jìn)程;但商品房預售制也放大了購房者風(fēng)險,有的地方預售資金不進(jìn)監管賬戶(hù)、違規挪用套取預售資金導致項目建設爛尾,侵害了購房者合法權益。因此,建立健全科學(xué)、精準的房地產(chǎn)資金監管制度,不但有助于維護購房者合法權益、防范金融風(fēng)險外溢,長(cháng)遠看更是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的重要保障。通過(guò)借鑒發(fā)達國家商品房預售制及資金監管經(jīng)驗,從統一立法明確各方職責、優(yōu)化預售資金支付模式、強化預售資金監管及信息披露力度、構建首付款及期房保險制度等方面提出健全我國房地產(chǎn)資金監管的政策建議。

一是全國層面統一立法明確各方職責。通過(guò)國家層面出臺法律法規及相關(guān)配套機制,進(jìn)一步強化保障購房者權益。當前我國房地產(chǎn)預售資金監管的政策依據主要是綱領(lǐng)性、原則性文件,商品房預售資金監管遵循“一地一策”原則,各地商品房預售資金監管的模式并不統一,業(yè)務(wù)實(shí)操細則的制定權及執行權由市縣級政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負責。1994年,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的出臺確立了商品房預售制度;2001年修訂的《城市商品房預售管理辦法》增加了關(guān)于預售款監管的授權性規定;2010年住房和城鄉建設部出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》,要求“各地要加快完善商品住房預售資金監管制度”;2022年年初,住房和城鄉建設部、中國人民銀行與原銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規范商品房預售資金監管的意見(jiàn)》,進(jìn)一步明確了預售資金主體監管責任、監管賬戶(hù)設立及資金管理要求。但整體而言,目前我國預售資金監管仍缺乏全國層面的統一立法和保障依據,導致預售資金監管制度實(shí)際執行過(guò)程中存在一定阻礙。

因此,建議從國家層面出臺統一的房地產(chǎn)預售制及資金監管的法律法規,進(jìn)一步明確監管模式、監管范圍、相關(guān)主體職責邊界及違約責任等。其中,住房和城鄉建設部對預售資金放款享有最終審批權限并承擔相應責任;商業(yè)銀行需要嚴格按照預售資金三方監管協(xié)議做好監管賬戶(hù)監控;房企是房屋開(kāi)發(fā)、建設、維護等環(huán)節的“第一責任人”,明確其對房屋質(zhì)量、資金使用等的具體責任;加大對違法行為的懲罰力度,完善房地產(chǎn)監管體制。

二是優(yōu)化預售資金支付模式以保護購房者權益。從國際經(jīng)驗看,中國內地預售制政策起源于中國香港“賣(mài)樓花”模式,但不同于按照工程進(jìn)度付款的“賣(mài)樓花”模式,預售制在中國內地實(shí)踐過(guò)程中,購房者需要在購房時(shí)一次性付清首付款,并通過(guò)銀行貸款一次性付清剩余房款。然而,預售制下購房者權益保護制度的缺位加劇了購房者和開(kāi)發(fā)商之間權責不對等和風(fēng)險不對稱(chēng)的矛盾,出現了房地產(chǎn)項目爛尾進(jìn)而引發(fā)“停貸”的現象。

因此,建議優(yōu)化購房款支付模式,建立與項目開(kāi)發(fā)工期進(jìn)度相匹配的預售資金支付模式,降低購房者和開(kāi)發(fā)商之間的權責不對等和風(fēng)險不對稱(chēng)。從國際經(jīng)驗看,美國平均首付比例在一成左右,且個(gè)人住房按揭貸款部分在房屋交付后支付,而日本交房前付款比例不超過(guò)房款的20%,即便是比例相對較高的英國,交房前付款比例在20%-45%,仍遠低于我國預售資金劃轉比例。因此,預售資金的支付需要與項目建設進(jìn)度相匹配,降低房屋交付前支付比例,同時(shí)提取節點(diǎn)的設置需要兼顧資金運用安全和資金使用效率??山梃b上文中提到的新加坡模式,細化設置預售資金支付節點(diǎn),對期房付款流程做統一、明確及詳細的規定。此外,個(gè)人住房按揭貸款也需要按工期進(jìn)度發(fā)放給購房者,月供規模隨著(zhù)發(fā)放的貸款的增加而增加;或采取美國模式,在期房完成建設、如約交付后再向購房者發(fā)放,以充分保護購房者權益。

三是強化對預售資金賬戶(hù)的監管力度,完善預售資金信息披露制度建設。實(shí)踐中,由于有的銀行未將個(gè)人住房按揭貸款資金轉入監管賬戶(hù),抑或未能盡職履責導致預售資金被違規挪用或撥付,而導致出現項目后期建設爛尾的情形。因此,需要進(jìn)一步強化預售資金賬戶(hù)監管力度,嚴格執行“專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、全程監管、節點(diǎn)控制”的原則,最大程度保障商品房交易雙方的合法權益。房地產(chǎn)管理部門(mén)需要督促指導監管銀行落實(shí)監察職責,對于商業(yè)銀行違反預售資金三方監管協(xié)議違規擅自撥付資金的行為,需要依法承擔損失資金的相應賠償責任。同時(shí),也可以借鑒國際經(jīng)驗,引入獨立于開(kāi)發(fā)商的第三方資金托管機構,如律師事務(wù)所、第三方公證行、產(chǎn)權保險公司,由第三方資金托管機構設立專(zhuān)用賬戶(hù)來(lái)保管預售資金,以防范資金被混用或挪用。

此外,在預售資金信息披露方面,從實(shí)踐看,房地產(chǎn)主管部門(mén)和監管銀行之間缺乏信息聯(lián)通與共享機制,加大了預售資金入賬、使用及資金流向的監管難度;同時(shí)預售資金監管信息對購房者等利益相關(guān)者披露不足,不利于發(fā)揮公眾監督的有效作用。后續可通過(guò)探索建立預售資金監管系統,便于主管部門(mén)實(shí)時(shí)跟進(jìn)賬戶(hù)情況;利用區塊鏈、大數據技術(shù)實(shí)現定向穿透式監管,確保預售資金規范使用,規范房地產(chǎn)預售資金監管;同時(shí)設立面向購房者的信息公示渠道,降低潛在風(fēng)險,維護購房者合法權益。

四是構建首付款及期房保險制度防范爛尾風(fēng)險。相較于現房銷(xiāo)售,預售制下商品房在尚未交付前,房企已預先獲得了全部購房款項,對于購房者而言,面臨著(zhù)諸多不利風(fēng)險,例如,開(kāi)發(fā)商卷款跑路、預售資金被挪為他用、房企債務(wù)風(fēng)險導致企業(yè)破產(chǎn)、房屋質(zhì)量缺陷、擅改規劃等問(wèn)題,這些風(fēng)險基本由購房者承擔,明顯違背了公平的商業(yè)原則。從國際經(jīng)驗看,通過(guò)引入商品房預售風(fēng)險分擔機制,例如,構建首付款和期房保險制度,可有效實(shí)現風(fēng)險分攤,加強對購房者權益的保護力度。

其一,探索建立定金或首付款保護制度。對于購房者預付資金,可借鑒日本模式,建立定金或首付款保護制度;日本《宅地建筑物交易法》規定了“期房定金保全措施”,在購房合同簽訂時(shí),開(kāi)發(fā)商與金融機構簽訂定金保證委托合同,當開(kāi)發(fā)商出現財務(wù)、經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,無(wú)法按時(shí)交付商品房時(shí),購房者預付部分可由保險公司賠付,降低購房者損失。

其二,探索建立商品房爛尾保護機制。針對交付的商品房存在重大缺陷、與規劃嚴重不符甚至房屋爛尾等侵害購房者權益的情形,建立商品房爛尾保護機制,由保險公司保證開(kāi)發(fā)商對房屋質(zhì)量問(wèn)題全權負責、免費維修,若開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)則由保險公司負責相應賠償;此外,對房屋交付后提供一定保修期,強化開(kāi)發(fā)商主體責任,督促開(kāi)發(fā)商重視房屋質(zhì)量,例如,加拿大房屋維修保險包括2年全屋維修、5年建筑圍護結構維修和10年建筑承重結構維修費用等,有助于保護購房者權益。