2023年10月，中央金融工作會(huì)議首次提出，“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，表明后續(xù)將加快房地產(chǎn)監(jiān)管制度建設(shè)。商品房預(yù)售制自引入中國(guó)內(nèi)地以來(lái)，有效解決了部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，加快了我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，但在此輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整中，暴露出資金監(jiān)管不足、房企違規(guī)挪用預(yù)售資金等問(wèn)題。因此，后續(xù)監(jiān)管重點(diǎn)或集中于預(yù)售資金、企業(yè)流動(dòng)性等領(lǐng)域。當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期偏弱下房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍顯疲軟，房企信用風(fēng)險(xiǎn)底部釋放下資金壓力不減，為提升市場(chǎng)信心、保障“保交樓”有序推進(jìn)，需要進(jìn)一步夯實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

房地產(chǎn)資金監(jiān)管的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

商品房預(yù)售制度是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的國(guó)際主流形式，但因各國(guó)國(guó)情、市場(chǎng)發(fā)展情況、行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境不同導(dǎo)致不同國(guó)家預(yù)售制度具體運(yùn)作模式存在較大差異。為防止開(kāi)發(fā)商將預(yù)售資金（或定金）作為融資工具向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)普遍建立了較為嚴(yán)格的房地產(chǎn)資金監(jiān)管機(jī)制，按照監(jiān)管重點(diǎn)不同，大致可分為購(gòu)房者按揭貸款發(fā)放、開(kāi)發(fā)商資金提取、預(yù)售資金監(jiān)管主體、購(gòu)房者資金保險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商交付責(zé)任五個(gè)方面，下文將分別展開(kāi)介紹，為健全我國(guó)房地產(chǎn)資金監(jiān)管提供參考。

第一，階段性向購(gòu)房者發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款，避免開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)被提前轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。預(yù)售資金一般包含定金（即在合同訂立或履行之前，購(gòu)房者為保證購(gòu)房合同履行給付給開(kāi)發(fā)商的一定款項(xiàng)，又稱(chēng)保證金）、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的購(gòu)房款。為避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)早轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)采取了低定金及首付的方式，并階段性向購(gòu)房者發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款。德國(guó)對(duì)首付比例沒(méi)有規(guī)定，銀行按施工進(jìn)度向購(gòu)房者分多筆發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款，在房屋交付后購(gòu)房者才開(kāi)始償還。新加坡購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之后需支付房款總價(jià)的20%，其中5%為定金、15%為首付款，銀行按照施工進(jìn)度向購(gòu)房者發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款，購(gòu)房者還貸金額隨著已發(fā)放貸款的增加而增加，未放款部分無(wú)需償還。美國(guó)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)收取預(yù)售資金，其中定金為房款總額的1%-5%，首付比例根據(jù)申請(qǐng)的個(gè)人住房按揭貸款類(lèi)型及信用積分不同而有所差別，在房屋交付之后購(gòu)房者才可以申請(qǐng)商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款并開(kāi)始償還這一貸款。日本法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)只允許收取不超過(guò)預(yù)售房屋總價(jià)款20%的資金，購(gòu)房者在房屋交付后才開(kāi)始償還個(gè)人住房按揭貸款。

第二，按照工程進(jìn)度向開(kāi)發(fā)商分期撥付資金，嚴(yán)格限制預(yù)售資金使用。根據(jù)工程進(jìn)度向開(kāi)發(fā)商分期撥付資金是國(guó)際市場(chǎng)普遍使用的做法，且設(shè)置了詳細(xì)的撥付節(jié)點(diǎn)和比例。德國(guó)一般分公證后、主體完工、內(nèi)部水暖電路完工、窗戶玻璃完工、室內(nèi)清潔及墻面完工、地板完工、全部完工7個(gè)節(jié)點(diǎn)分期向開(kāi)發(fā)商撥付資金，但具體支付節(jié)點(diǎn)、比例因項(xiàng)目而異；開(kāi)發(fā)商只有完成本階段的工程之后才能提取下一階段的資金，資金嚴(yán)禁用于其他用途，且必須向購(gòu)房者及時(shí)公布工程建設(shè)進(jìn)度。新加坡根據(jù)《房地產(chǎn)發(fā)展商管理?xiàng)l例》，對(duì)期房付款有統(tǒng)一規(guī)定，資金按照施工進(jìn)度分階段支付，一般按照合同簽訂、完成地基、房屋框架完工、墻體完工、房頂建造完工、管道門(mén)窗完工、小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)、確認(rèn)無(wú)他人占用、確認(rèn)所有項(xiàng)目建成9個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別撥付給開(kāi)發(fā)商房款的20%、10%、10%、5%、5%、5%、5%、25%、15%，在房屋交付時(shí)累計(jì)撥付給開(kāi)發(fā)商的房款比例為85%。英國(guó)采取的分期撥款方式與周期相關(guān)，首先購(gòu)房者需要在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同的21天內(nèi)將首付款支付給開(kāi)發(fā)商，首付比例通常在10%-25%；在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同之后的6—24個(gè)月內(nèi)，購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商支付兩筆各5%-10%的房款，房屋交付后再向開(kāi)發(fā)商支付剩余房款。事實(shí)上，美國(guó)、日本雖然也收取預(yù)售款，但開(kāi)發(fā)商不依賴預(yù)售資金進(jìn)行項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，房企在房屋交付之后才能獲得預(yù)售資金和剩余款項(xiàng)，類(lèi)似于現(xiàn)房銷(xiāo)售。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度空前提高，新進(jìn)入企業(yè)數(shù)量不斷增加，大量資本爭(zhēng)相涌入，產(chǎn)能規(guī)模急劇擴(kuò)張，市場(chǎng)逐漸飽和。部分龍頭企業(yè)占據(jù)了市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，利用自身資金優(yōu)勢(shì)，通過(guò)核心技術(shù)的研發(fā)和高級(jí)人才的培養(yǎng)，不斷壓低成本，“價(jià)格戰(zhàn)”頻繁展開(kāi)，導(dǎo)致企業(yè)國(guó)內(nèi)盈利空間受到擠壓。以新能源汽車(chē)為例，今年以來(lái)，新能源汽車(chē)的價(jià)格戰(zhàn)愈發(fā)激烈，根據(jù)乘聯(lián)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2024年一季度乘用車(chē)降價(jià)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2023年全年的六成，相當(dāng)于2022年的降價(jià)總規(guī)模。其中，主要是純電動(dòng)和插混等新能源車(chē)型在降價(jià)，燃油車(chē)降價(jià)很少。企業(yè)的“價(jià)格戰(zhàn)”使得市場(chǎng)信號(hào)逐漸失靈，企業(yè)很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求，導(dǎo)致部分戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能遠(yuǎn)超市場(chǎng)需求，產(chǎn)能過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)日漸積聚。與此同時(shí)，新能源汽車(chē)國(guó)內(nèi)外售價(jià)存在明顯的倒掛。根據(jù)比亞迪公司的介紹，比亞迪汽車(chē)價(jià)格，在歐洲市場(chǎng)一般比國(guó)內(nèi)貴1倍，在拉美市場(chǎng)貴1.2倍，在東盟市場(chǎng)則貴了30%-40%[1]。因此，部分企業(yè)選擇出海，擺脫內(nèi)卷和“價(jià)格戰(zhàn)”，開(kāi)拓新的市場(chǎng)。

第三，委托第三方機(jī)構(gòu)管理預(yù)售資金，實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金專(zhuān)戶專(zhuān)管。預(yù)售資金由第三方機(jī)構(gòu)全程監(jiān)管，有助于防止被開(kāi)發(fā)商挪用。美國(guó)預(yù)售資金需經(jīng)由開(kāi)發(fā)商的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司等第三方公證行設(shè)立的專(zhuān)用托管賬戶進(jìn)行管理，在項(xiàng)目竣工交付后才會(huì)支付給開(kāi)發(fā)商。在中國(guó)香港，房屋交付之前，預(yù)售資金涉及多方監(jiān)管，購(gòu)房者需要與銀行、開(kāi)發(fā)商簽訂資金托管合同，并由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的律師在該銀行設(shè)立專(zhuān)用賬戶，律師行作為保存人持有并監(jiān)管預(yù)售資金的使用。英國(guó)期房預(yù)售資金由買(mǎi)賣(mài)雙方的律師負(fù)責(zé)監(jiān)管，買(mǎi)方律師在確認(rèn)工程進(jìn)度后將一定比例資金轉(zhuǎn)給賣(mài)方律師，由賣(mài)方律師確認(rèn)無(wú)誤后再轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。新加坡、德國(guó)房屋預(yù)售資金則由銀行監(jiān)管，新加坡商品房預(yù)售資金需要存入銀行專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目資金賬戶，開(kāi)發(fā)商提取資金必須用于房屋建設(shè)并提供相關(guān)證明材料，由銀行審核決定是否劃撥，德國(guó)購(gòu)房者可要求銀行為開(kāi)發(fā)商出具完工擔(dān)保，督促銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)監(jiān)管。

第四，建立購(gòu)房者資金保險(xiǎn)機(jī)制，保障購(gòu)房者資金安全。一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)建立了相對(duì)健全的購(gòu)房者資金保險(xiǎn)制度，防止房屋爛尾導(dǎo)致購(gòu)房者資金受損，進(jìn)一步強(qiáng)化保障購(gòu)房者權(quán)益。日本、韓國(guó)、英國(guó)、法國(guó)強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)期房保險(xiǎn)，方可開(kāi)啟預(yù)售。日本《宅地建筑物交易法》規(guī)定：“原則上禁止商品房預(yù)售，但如果開(kāi)發(fā)商獲得政府部門(mén)的建設(shè)許可并完成期房定金保全措施，可進(jìn)行商品房預(yù)售?！逼诜慷ń鸨Ｈ胧┲搁_(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)收取的定金超過(guò)房屋總價(jià)款的5%或1000萬(wàn)日元的部分適用于保護(hù)條款，由開(kāi)發(fā)商與法定金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款項(xiàng)的擔(dān)保合同或者保險(xiǎn)合同，并將憑證交給購(gòu)房者。韓國(guó)開(kāi)發(fā)商需要獲得兩種擔(dān)保之一方可預(yù)售，分別為專(zhuān)門(mén)住宅保證公司或國(guó)土海洋部長(zhǎng)官指定保險(xiǎn)公司提供的買(mǎi)賣(mài)擔(dān)保、兩家以上具有法定資質(zhì)的公司提供的連帶保證，一旦開(kāi)發(fā)商因破產(chǎn)等問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目難以施工或者延期交付，購(gòu)房者可要求擔(dān)保公司返還已繳納房款，或者要求擔(dān)保公司繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同，以減輕購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。英國(guó)也設(shè)置了10%定金保險(xiǎn)保護(hù)制度，當(dāng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題或陷入財(cái)務(wù)困境時(shí)，10%的定金由保險(xiǎn)公司賠付。法國(guó)要求開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)工程質(zhì)量缺陷保險(xiǎn)后方可開(kāi)工，保險(xiǎn)期限為10年，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，第一年由開(kāi)發(fā)商全額負(fù)責(zé)，其余年份由保險(xiǎn)公司提供資金用于后續(xù)維修工作。德國(guó)保險(xiǎn)公司設(shè)計(jì)了期房保險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者可選擇性購(gòu)買(mǎi)，若開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)延期交付、無(wú)法交付或房屋存在重大質(zhì)量缺陷等情況，由保險(xiǎn)公司賠償或修復(fù)房屋。

第五，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商交付主體責(zé)任，通過(guò)提高信息透明度降低交付風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商作為房屋交付的主要責(zé)任人，有義務(wù)保障房屋交付質(zhì)量。保障房屋交付質(zhì)量主要有兩種方式。一是由政府或第三方機(jī)構(gòu)驗(yàn)收房屋，驗(yàn)收合格后開(kāi)發(fā)商獲得剩余房款。比如美國(guó)、英國(guó)在房屋施工完成之后，會(huì)由相關(guān)部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行審查，驗(yàn)收合格后開(kāi)發(fā)商才能向購(gòu)房者交付房屋并獲得剩余款項(xiàng)。二是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供一定期限的保修義務(wù)，比如新加坡，購(gòu)房者在房屋交付后享有1年的房屋保修期，一年保修期后，開(kāi)發(fā)商才能收到剩余的15%房款；德國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在政府監(jiān)督之下，對(duì)交付的房屋負(fù)有5年保修義務(wù)。

美國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商信息披露要求較高，以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)和透明度，減少虛假宣傳和信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)。在銷(xiāo)售房屋之前，美國(guó)開(kāi)發(fā)商需要向管理部門(mén)遞交銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)，描述建設(shè)項(xiàng)目整體情況，充分揭示買(mǎi)賣(mài)雙方可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)進(jìn)行審查，審查通過(guò)后方可進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。在美國(guó)，銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)具有法律效力，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)可作為訴訟依據(jù)。英國(guó)和法國(guó)則是引入專(zhuān)業(yè)人士完成買(mǎi)賣(mài)雙方盡職調(diào)查，保障交易的公平性和安全性。英國(guó)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方需要雇傭一名律師，負(fù)責(zé)溝通期房交易中合同、房產(chǎn)、證件、資金等細(xì)節(jié)，只有在所有內(nèi)容達(dá)成一致且確認(rèn)無(wú)誤后買(mǎi)賣(mài)雙方才會(huì)簽訂購(gòu)買(mǎi)合同；法國(guó)則是由公證人作為第三方，檢驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)雙方信息的真實(shí)性，以及雙方是否自愿簽訂合同且對(duì)合同內(nèi)容完全知情。

美國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商信息披露要求較高，以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)和透明度，減少虛假宣傳和信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)。在銷(xiāo)售房屋之前，美國(guó)開(kāi)發(fā)商需要向管理部門(mén)遞交銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)，描述建設(shè)項(xiàng)目整體情況，充分揭示買(mǎi)賣(mài)雙方可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)進(jìn)行審查，審查通過(guò)后方可進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。在美國(guó)，銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)具有法律效力，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)可作為訴訟依據(jù)。英國(guó)和法國(guó)則是引入專(zhuān)業(yè)人士完成買(mǎi)賣(mài)雙方盡職調(diào)查，保障交易的公平性和安全性。英國(guó)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方需要雇傭一名律師，負(fù)責(zé)溝通期房交易中合同、房產(chǎn)、證件、資金等細(xì)節(jié)，只有在所有內(nèi)容達(dá)成一致且確認(rèn)無(wú)誤后買(mǎi)賣(mài)雙方才會(huì)簽訂購(gòu)買(mǎi)合同；法國(guó)則是由公證人作為第三方，檢驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)雙方信息的真實(shí)性，以及雙方是否自愿簽訂合同且對(duì)合同內(nèi)容完全知情。

美國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商信息披露要求較高，以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)和透明度，減少虛假宣傳和信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)。在銷(xiāo)售房屋之前，美國(guó)開(kāi)發(fā)商需要向管理部門(mén)遞交銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)，描述建設(shè)項(xiàng)目整體情況，充分揭示買(mǎi)賣(mài)雙方可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)進(jìn)行審查，審查通過(guò)后方可進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。在美國(guó)，銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)具有法律效力，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)可作為訴訟依據(jù)。英國(guó)和法國(guó)則是引入專(zhuān)業(yè)人士完成買(mǎi)賣(mài)雙方盡職調(diào)查，保障交易的公平性和安全性。英國(guó)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方需要雇傭一名律師，負(fù)責(zé)溝通期房交易中合同、房產(chǎn)、證件、資金等細(xì)節(jié)，只有在所有內(nèi)容達(dá)成一致且確認(rèn)無(wú)誤后買(mǎi)賣(mài)雙方才會(huì)簽訂購(gòu)買(mǎi)合同；法國(guó)則是由公證人作為第三方，檢驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)雙方信息的真實(shí)性，以及雙方是否自愿簽訂合同且對(duì)合同內(nèi)容完全知情。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)健全我國(guó)房地產(chǎn)資金監(jiān)管的啟示

1994年，中國(guó)內(nèi)地通過(guò)借鑒中國(guó)香港“賣(mài)樓花”模式，建立了預(yù)售商品房制度。事實(shí)上，商品房預(yù)售制具有“雙刃劍”特征，預(yù)售制較大地提高了房企資金使用效率以及商品房開(kāi)發(fā)速度和供應(yīng)規(guī)模，加速了我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程；但商品房預(yù)售制也放大了購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)，有的地方預(yù)售資金不進(jìn)監(jiān)管賬戶、違規(guī)挪用套取預(yù)售資金導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)爛尾，侵害了購(gòu)房者合法權(quán)益。因此，建立健全科學(xué)、精準(zhǔn)的房地產(chǎn)資金監(jiān)管制度，不但有助于維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)外溢，長(zhǎng)遠(yuǎn)看更是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要保障。通過(guò)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家商品房預(yù)售制及資金監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，從統(tǒng)一立法明確各方職責(zé)、優(yōu)化預(yù)售資金支付模式、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管及信息披露力度、構(gòu)建首付款及期房保險(xiǎn)制度等方面提出健全我國(guó)房地產(chǎn)資金監(jiān)管的政策建議。

一是全國(guó)層面統(tǒng)一立法明確各方職責(zé)。通過(guò)國(guó)家層面出臺(tái)法律法規(guī)及相關(guān)配套機(jī)制，進(jìn)一步強(qiáng)化保障購(gòu)房者權(quán)益。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管的政策依據(jù)主要是綱領(lǐng)性、原則性文件，商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“一地一策”原則，各地商品房預(yù)售資金監(jiān)管的模式并不統(tǒng)一，業(yè)務(wù)實(shí)操細(xì)則的制定權(quán)及執(zhí)行權(quán)由市縣級(jí)政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)。1994年，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的出臺(tái)確立了商品房預(yù)售制度；2001年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》增加了關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管的授權(quán)性規(guī)定；2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度”；2022年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行與原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》，進(jìn)一步明確了預(yù)售資金主體監(jiān)管責(zé)任、監(jiān)管賬戶設(shè)立及資金管理要求。但整體而言，目前我國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管仍缺乏全國(guó)層面的統(tǒng)一立法和保障依據(jù)，導(dǎo)致預(yù)售資金監(jiān)管制度實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中存在一定阻礙。

因此，建議從國(guó)家層面出臺(tái)統(tǒng)一的房地產(chǎn)預(yù)售制及資金監(jiān)管的法律法規(guī)，進(jìn)一步明確監(jiān)管模式、監(jiān)管范圍、相關(guān)主體職責(zé)邊界及違約責(zé)任等。其中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)預(yù)售資金放款享有最終審批權(quán)限并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；商業(yè)銀行需要嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控；房企是房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)、維護(hù)等環(huán)節(jié)的“第一責(zé)任人”，明確其對(duì)房屋質(zhì)量、資金使用等的具體責(zé)任；加大對(duì)違法行為的懲罰力度，完善房地產(chǎn)監(jiān)管體制。

二是優(yōu)化預(yù)售資金支付模式以保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，中國(guó)內(nèi)地預(yù)售制政策起源于中國(guó)香港“賣(mài)樓花”模式，但不同于按照工程進(jìn)度付款的“賣(mài)樓花”模式，預(yù)售制在中國(guó)內(nèi)地實(shí)踐過(guò)程中，購(gòu)房者需要在購(gòu)房時(shí)一次性付清首付款，并通過(guò)銀行貸款一次性付清剩余房款。然而，預(yù)售制下購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)制度的缺位加劇了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間權(quán)責(zé)不對(duì)等和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱(chēng)的矛盾，出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾進(jìn)而引發(fā)“停貸”的現(xiàn)象。

因此，建議優(yōu)化購(gòu)房款支付模式，建立與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期進(jìn)度相匹配的預(yù)售資金支付模式，降低購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的權(quán)責(zé)不對(duì)等和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱(chēng)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)平均首付比例在一成左右，且個(gè)人住房按揭貸款部分在房屋交付后支付，而日本交房前付款比例不超過(guò)房款的20%，即便是比例相對(duì)較高的英國(guó)，交房前付款比例在20%-45%，仍遠(yuǎn)低于我國(guó)預(yù)售資金劃轉(zhuǎn)比例。因此，預(yù)售資金的支付需要與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度相匹配，降低房屋交付前支付比例，同時(shí)提取節(jié)點(diǎn)的設(shè)置需要兼顧資金運(yùn)用安全和資金使用效率?？山梃b上文中提到的新加坡模式，細(xì)化設(shè)置預(yù)售資金支付節(jié)點(diǎn)，對(duì)期房付款流程做統(tǒng)一、明確及詳細(xì)的規(guī)定。此外，個(gè)人住房按揭貸款也需要按工期進(jìn)度發(fā)放給購(gòu)房者，月供規(guī)模隨著發(fā)放的貸款的增加而增加；或采取美國(guó)模式，在期房完成建設(shè)、如約交付后再向購(gòu)房者發(fā)放，以充分保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

三是強(qiáng)化對(duì)預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管力度，完善預(yù)售資金信息披露制度建設(shè)。實(shí)踐中，由于有的銀行未將個(gè)人住房按揭貸款資金轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，抑或未能盡職履責(zé)導(dǎo)致預(yù)售資金被違規(guī)挪用或撥付，而導(dǎo)致出現(xiàn)項(xiàng)目后期建設(shè)爛尾的情形。因此，需要進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)售資金賬戶監(jiān)管力度，嚴(yán)格執(zhí)行“專(zhuān)戶專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”的原則，最大程度保障商品房交易雙方的合法權(quán)益。房地產(chǎn)管理部門(mén)需要督促指導(dǎo)監(jiān)管銀行落實(shí)監(jiān)察職責(zé)，對(duì)于商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議違規(guī)擅自撥付資金的行為，需要依法承擔(dān)損失資金的相應(yīng)賠償責(zé)任。同時(shí)，也可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，引入獨(dú)立于開(kāi)發(fā)商的第三方資金托管機(jī)構(gòu)，如律師事務(wù)所、第三方公證行、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司，由第三方資金托管機(jī)構(gòu)設(shè)立專(zhuān)用賬戶來(lái)保管預(yù)售資金，以防范資金被混用或挪用。

此外，在預(yù)售資金信息披露方面，從實(shí)踐看，房地產(chǎn)主管部門(mén)和監(jiān)管銀行之間缺乏信息聯(lián)通與共享機(jī)制，加大了預(yù)售資金入賬、使用及資金流向的監(jiān)管難度；同時(shí)預(yù)售資金監(jiān)管信息對(duì)購(gòu)房者等利益相關(guān)者披露不足，不利于發(fā)揮公眾監(jiān)督的有效作用。后續(xù)可通過(guò)探索建立預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，便于主管部門(mén)實(shí)時(shí)跟進(jìn)賬戶情況；利用區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)技術(shù)實(shí)現(xiàn)定向穿透式監(jiān)管，確保預(yù)售資金規(guī)范使用，規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管；同時(shí)設(shè)立面向購(gòu)房者的信息公示渠道，降低潛在風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

四是構(gòu)建首付款及期房保險(xiǎn)制度防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)。相較于現(xiàn)房銷(xiāo)售，預(yù)售制下商品房在尚未交付前，房企已預(yù)先獲得了全部購(gòu)房款項(xiàng)，對(duì)于購(gòu)房者而言，面臨著諸多不利風(fēng)險(xiǎn)，例如，開(kāi)發(fā)商卷款跑路、預(yù)售資金被挪為他用、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)、房屋質(zhì)量缺陷、擅改規(guī)劃等問(wèn)題，這些風(fēng)險(xiǎn)基本由購(gòu)房者承擔(dān)，明顯違背了公平的商業(yè)原則。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，通過(guò)引入商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，例如，構(gòu)建首付款和期房保險(xiǎn)制度，可有效實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?，加?qiáng)對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)力度。

其一，探索建立定金或首付款保護(hù)制度。對(duì)于購(gòu)房者預(yù)付資金，可借鑒日本模式，建立定金或首付款保護(hù)制度；日本《宅地建筑物交易法》規(guī)定了“期房定金保全措施”，在購(gòu)房合同簽訂時(shí)，開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)簽訂定金保證委托合同，當(dāng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，無(wú)法按時(shí)交付商品房時(shí)，購(gòu)房者預(yù)付部分可由保險(xiǎn)公司賠付，降低購(gòu)房者損失。

其二，探索建立商品房爛尾保護(hù)機(jī)制。針對(duì)交付的商品房存在重大缺陷、與規(guī)劃嚴(yán)重不符甚至房屋爛尾等侵害購(gòu)房者權(quán)益的情形，建立商品房爛尾保護(hù)機(jī)制，由保險(xiǎn)公司保證開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題全權(quán)負(fù)責(zé)、免費(fèi)維修，若開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)則由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)相應(yīng)賠償；此外，對(duì)房屋交付后提供一定保修期，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商主體責(zé)任，督促開(kāi)發(fā)商重視房屋質(zhì)量，例如，加拿大房屋維修保險(xiǎn)包括2年全屋維修、5年建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)維修和10年建筑承重結(jié)構(gòu)維修費(fèi)用等，有助于保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。