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金融助力房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存” 關(guān)鍵在于穩定市場(chǎng)預期
  • 時(shí)間:2024-06-13
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  • 來(lái)源:上海證券報

【金融助力房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存】中央政治局會(huì )議提出,統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。分析人士認為,消化存量房產(chǎn)已成為房地產(chǎn)政策的重心之一。近期推出的放松限購、設立保障性住房再貸款、降低房貸首付比例、推動(dòng)房貸利率下行等一系列措施,都有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”。

新工具與配套資金護航“去庫存”

“消化存量房產(chǎn)已成為短期房地產(chǎn)政策的重心之一?!敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監陳文靜表示,國企收儲未售新房是當前政府力推的“去庫存”模式。此外,“以舊換新”“非居改租”等模式也將同步推行。

記者了解到,此前,鄭州、南京、珠海等地國企已經(jīng)先行先試,通過(guò)直接收購、以舊換新等方式參與存量房的去化過(guò)程中。

近日,又有多地政府宣布擬收購商品房。廣州市增城區人民政府公告,公開(kāi)征集廣州(新塘)至汕尾鐵路項目(新塘段)符合條件商品性安置房源報名,擬購買(mǎi)市場(chǎng)化商品房作為安置房源。蘇州明確,組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購部分存量商品住房用作保障性住房。

配套資金將為消化存量房產(chǎn)提供重要保障。5月,中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款,鼓勵引導金融機構按市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

這項新工具可以撬動(dòng)銀行貸款5000億元,為國企收購未售商品房提供資金支持。許多分析人士認為,保障性住房再貸款體現出盤(pán)活存量的政策思路,可以直接助力房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”。

保障性住房再貸款將發(fā)揮多重政策效果。招聯(lián)首席研究員董希淼表示,通過(guò)提供低成本資金支持,提高銀行助力消化存量商品房工作的積極性;支持地方政府化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險;存量未出售的商品房被收購,房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后,可用于保交房及其他項目建設,形成良性循環(huán)。

“截至4月末,商品房待售面積為7.46億平方米,如果降至過(guò)去10年平均5.91億平方米的庫存水平,去庫存規模將達到1.54億平方米?!睎|方金誠首席宏觀(guān)分析師王青估計,如果保障性住房再貸款帶動(dòng)的5000億元貸款全部落實(shí)到位,能夠消化存量商品房約0.6億平方米至0.7億平方米,相當于待消減過(guò)高庫存的40%至50%。

5月17日,全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議召開(kāi)。這一會(huì )議明確,商品房庫存較多的城市,政府可以“以需定購”,酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。

王青認為,“以需定購”意味著(zhù)要參考當地保障房供應需求,以及當地房地產(chǎn)去庫存需求;“合理價(jià)格”則表明要根據市場(chǎng)供需平衡狀況,確定收購價(jià)格。在他看來(lái),未來(lái)圍繞“合理價(jià)格”水平,可能還存在博弈過(guò)程,估計最終收購價(jià)將較現有市場(chǎng)價(jià)格有一定折讓。

房貸新政帶動(dòng)市場(chǎng)回暖

“近期各地推出的房地產(chǎn)新政力度較大,基本都有助于消化存量房產(chǎn)?!敝袊紫?jīng)濟學(xué)家論壇理事長(cháng)、廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)兼首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示,比如多地取消限購,限制性政策松綁,同時(shí)房貸首付比例下調、房貸利率下行也都有利于提振房地產(chǎn)銷(xiāo)售,進(jìn)而有助于消化存量房產(chǎn)。

董希淼也認為,金融管理部門(mén)推出的一攬子房地產(chǎn)金融措施,有助于刺激居民住房消費的意愿和能力,進(jìn)一步降低了購房門(mén)檻,對于房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”起到了間接作用。

據不完全統計,自5月17日一攬子房地產(chǎn)金融措施以來(lái),已有廣東、湖北、云南、山西、甘肅、河北、陜西、海南、吉林、江西、河南、黑龍江、遼寧、江蘇、青海、寧夏、廣西、新疆、上海、重慶等省(區、市),宣布優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策。

尤其是上海、廣州、深圳這三個(gè)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)政策調整優(yōu)化,力度超出了市場(chǎng)普遍預期。其中,上海、深圳明確,首套房最低首付比例調整為不低于20%,首套房貸款利率下限為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減45個(gè)基點(diǎn)。廣州明確,執行首套房15%、二套房25%的最低首付比例,取消首套房、二套房貸款利率下限。

“房地產(chǎn)新政落地后,一線(xiàn)城市市場(chǎng)情緒明顯回升?!敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略霰硎?,北京、上海、深圳5月以來(lái)的二手房成交規模保持在高位,維持溫和修復態(tài)勢;由于時(shí)間較短,新房網(wǎng)簽數據均暫無(wú)明顯變化。成都、杭州等部分熱點(diǎn)新房項目入市,帶動(dòng)新房成交規模小幅回升,二手房保持較高活躍度。

關(guān)鍵在于穩定市場(chǎng)預期

展望未來(lái),分析人士認為,消化存量房產(chǎn)的關(guān)鍵在于穩定市場(chǎng)預期,市場(chǎng)銷(xiāo)售仍是“去庫存”的主渠道。

“消化存量房產(chǎn)的路徑和模式已逐漸清晰,如果接下來(lái)能夠盡快推動(dòng)相關(guān)措施落實(shí),將有助于緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力、穩定市場(chǎng)預期?!标愇撵o認為,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩最重要的仍是加快房?jì)r(jià)企穩,只有穩住房?jì)r(jià)才能有效激活市場(chǎng),實(shí)現存量房產(chǎn)去化。

王青表示,考慮到存量房產(chǎn)規模大,去庫存需要的資金規模在萬(wàn)億元級別,因此僅依賴(lài)地方政府收購存量房產(chǎn)去庫存難度很大,市場(chǎng)銷(xiāo)售仍應是去庫存的主渠道。

“著(zhù)眼于將房地產(chǎn)庫存壓降至合理水平,推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現軟著(zhù)陸,需要盡快引導樓市企穩回暖?!蓖跚嘟ㄗh,通過(guò)發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調節機制作用、政策性降息等方式,緩解穩息差對銀行下調房貸利率的掣肘,從而推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下調。

“根本還是要穩定居民住房消費預期?!倍m当硎?,下一步,應繼續調整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策。非一線(xiàn)城市應全面取消限制性措施;一線(xiàn)城市應進(jìn)一步放開(kāi)非核心城區的限購、限售政策。

在房地產(chǎn)金融政策方面,董希淼建議,應繼續放寬首套房貸款認定標準,只要房貸已經(jīng)結清,申請房貸即視為首套;引導商業(yè)銀行適當降低存量二套房貸款利率,推出三套房貸款并采取合理的首付比例和利率,進(jìn)一步降低居民住房消費負擔。此外,3000億元保障性住房再貸款額度也有進(jìn)一步提升的空間。

“由于新房供給的源頭是土地供應,因此政策也需結合土地市場(chǎng)進(jìn)行統籌安排,盤(pán)活存量土地也是控制與去化市場(chǎng)庫存的重要措施?!标愇撵o表示。