房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重磅金融政策。日前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，《通知》有助于支持我國(guó)住房保障體系建設(shè)，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

體現(xiàn)政策傾斜與引導(dǎo)

2021年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

目前，各地均將加快發(fā)展保障性租賃住房作為住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。今年初召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2021年全國(guó)40個(gè)城市新籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）。

中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬認(rèn)為，我國(guó)正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，在此過(guò)程中需要銀行業(yè)提供足夠且有效的金融支持。保障性租賃住房是我國(guó)住房供應(yīng)和保障體系的重要組成部分，對(duì)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居具有重大意義。

在此背景下，《通知》引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的支持力度，意義深遠(yuǎn)。光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華認(rèn)為，這是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制和重要舉措，有利于推動(dòng)加快建立多主體供給、多渠道保障體系，滿足市場(chǎng)多元化需求。此舉體現(xiàn)了政策傾斜與引導(dǎo)，拓寬了保障性租賃住房項(xiàng)目融資空間。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，《通知》明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，是貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的具體舉措，有助于鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房住不炒”原則，在防控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

“近段時(shí)間以來(lái)，疫情影響仍未消退，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。在這種情況下，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有助于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求和住房消費(fèi)者的合理住房消費(fèi)需求?！倍ｍ嫡J(rèn)為，此次政策在春節(jié)假期后發(fā)布，向市場(chǎng)傳遞出穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心的明顯信號(hào)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)大局穩(wěn)定。

堅(jiān)持“房住不炒”定位

在《通知》落地后，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，也是堅(jiān)持“房住不炒”定位的重要舉措。

實(shí)際上，保障性租賃住房不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的既有安排。2020年年底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模和機(jī)構(gòu)類型等因素，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度要求，為銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了“兩道紅線”。明確提出為支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算，并在制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)、建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度后，對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。

2021年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，并提出要進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持，包括完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。

中國(guó)銀行研究院研究員鄭忱陽(yáng)表示，在此基礎(chǔ)上，各地加快建設(shè)保障性租賃住房相關(guān)機(jī)制，在項(xiàng)目認(rèn)定、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、監(jiān)督管理、監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)等方面取得良好進(jìn)展，在此情況下《通知》已具備落地條件。

保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體，與公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房共同構(gòu)成我國(guó)的住房保障體系。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，《通知》也是“房住不炒”定位的體現(xiàn)。婁飛鵬認(rèn)為，通過(guò)發(fā)展保障性租賃住房，讓新市民、青年人以相對(duì)較低的租金解決住房問(wèn)題，可以起到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、避免高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出等作用。正因如此，積極參與保障性租賃住房建設(shè)，也是促進(jìn)“房住不炒”定位落地的重要舉措。保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，可以進(jìn)一步調(diào)動(dòng)銀行業(yè)合規(guī)支持保障性租賃住房的積極性，進(jìn)一步推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展，完善住房保障體系，實(shí)現(xiàn)人民住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)用好政策紅利

今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間將擴(kuò)大保障性租賃住房供給，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間）。各地陸續(xù)發(fā)布的“十四五”時(shí)期有關(guān)規(guī)劃顯示，上海計(jì)劃“十四五”時(shí)期新增保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，達(dá)到新增住房供應(yīng)總量的45%左右；北京市計(jì)劃新增保障性租賃住房套數(shù)占比不低于40%；廣州市計(jì)劃建設(shè)保障性租賃住房60萬(wàn)套（間），占住房總量的45.8%；深圳市計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房不少于40萬(wàn)套（間），占住房建設(shè)籌集總量的45%左右。

在《通知》落地后，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)用好政策紅利，加快進(jìn)入保障性租賃住房市場(chǎng)，加大對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的支持力度。

“商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)的前提下，加快進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，探索住房租賃信貸新模式，既可促進(jìn)住房租賃金融朝著規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制形成。”董希淼表示，金融機(jī)構(gòu)要以此次新規(guī)為契機(jī)，優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)力度。一是加強(qiáng)與地方政府溝通合作，支持開(kāi)展保障性租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，并在住房租賃平臺(tái)交易撮合、信用評(píng)價(jià)等各個(gè)環(huán)節(jié)提供創(chuàng)新的金融產(chǎn)品和服務(wù)；二是可與房地產(chǎn)企業(yè)合作，通過(guò)簽訂租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式將待售房源變成長(zhǎng)租房源，擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)供給；三是開(kāi)發(fā)額度和利率適中的租房貸款、租房分期等產(chǎn)品，為有需求的租客直接提供信貸支持。

《通知》對(duì)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)也是機(jī)遇。鄭忱陽(yáng)認(rèn)為，銀行業(yè)要堅(jiān)持“房住不炒”定位，將資金投向符合要求的保障性租賃住房領(lǐng)域，通過(guò)信貸、債券等市場(chǎng)化手段提供金融服務(wù)，創(chuàng)新租賃住房債券型投資信托基金產(chǎn)品（ABS）、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等金融產(chǎn)品，強(qiáng)化數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，促進(jìn)金融服務(wù)依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)。